A explicação para esse
movimento é que o público endinheirado tem condições de arcar com a alta dos
custos e das taxas de juros, pagando um valor
maior de parcela. Ou até mesmo de pagar tudo do próprio bolso, sem recorrer ao
banco. É uma situação bem diferente da classe média, que depende de crédito
imobiliário a taxas acessíveis para fechar negócio.
O presidente da Even, Márcio
Bonata, conta que o público de alta renda costuma pagar em torno de 60% a 70%
do valor do imóvel na fase de construção, e o restante, depois da entrega das
chaves. Já o público de renda média paga de 20% a 30% até entrega das chaves e
financia o resto.
“Na alta renda, o saldo final
é pago com dinheiro próprio. Às vezes, esse comprador escolhe tomar empréstimo
porque o juro do financiamento é menor do que das suas aplicações”, explica
Bonata.
A Even adotou a estratégia de
concentrar seus lançamentos em projetos de grande porte, situados em bairros
nobres, com terrenos em que seja possível oferecer um condomínio com
diferenciais de lazer e serviços — o que eleva o preço final das residências.
A Even adotou a estratégia de
concentrar seus lançamentos em projetos de grande porte, situados em bairros
nobres, com terrenos em que seja possível oferecer um condomínio com
diferenciais de lazer e serviços — o que eleva o preço final das residências.
Atualmente, um dos maiores
símbolos da aposta no mercado imobiliário de luxo é o lançamento do residencial
Bueno Brandão 257, na Vila Nova Conceição, em que os apartamentos não saem por
menos de R$ 12 milhões. Em outras palavras, são R$ 50 mil por metro quadrado, o
que o coloca no topo da tabela de preços da capital paulista. O projeto é da
Tegra, que tem mais dois empreendimentos de alto padrão na fila de lançamentos.
Com esse tipo de estratégia crescendo
entre as incorporadoras, paira a dúvida se haverá gente rica suficiente para
comprar os imóveis. Para o presidente da Tegra, Ubirajara de Freitas, a
resposta é sim. Segundo ele, a razão está na escassez de lançamentos desse tipo
nos últimos anos, quando as empresas priorizaram outros tipos de projetos.
Em São Paulo, os imóveis acima
de quatro dormitórios representam apenas 3% do estoque. “A quantidade de gente
com poder de compra de alto padrão é muito grande. O difícil é achar terreno em
área nobre para esse tipo de projeto”, afirma.
Visão semelhante é
compartilhada pelo diretor de relações com investidores da Eztec, Emílio
Fugazza. “Parece que são muitos projetos de alto padrão, mas não são. Eles não
atingem nem 1% da população. A grande maioria do mercado imobiliário é feita
para as pessoas de renda mais baixa, como no Minha Casa Minha Vida”, pondera,
minimizando a chance de um excesso de oferta para a classe A.
Ele observa ainda que os
bairros residenciais mais nobres, como Jardins, Vila Mariana, Higienópolis e
Moema, entre outros, são ocupados por prédios antigos, com mais de 30 anos.
Achar um terreno nesses locais é difícil e tem muita demanda. Então, a
incorporadora procura lançar ali imóveis de maior valor. “Existe o desejo de
morar nessas áreas, o que explica a produção.”
Em busca de se posicionar
melhor nesse mercado, a Eztec firmou parceria ano passado com a Lindenberg,
incorporadora famosa no alto padrão. O primeiro lançamento da parceria
aconteceu neste ano, na Vila Mariana, e o próximo está para sair, no
Ibirapuera.
Para o analista de construção
civil do Citi, André Mazini, não há um estoque tão grande de imóveis de alto
padrão e luxo no momento, mas o mercado precisa ser monitorado nos próximos
meses, com a continuidade dos lançamentos. “Pode ser que a gente veja oferta em
excesso em algum momento. Nesse mercado, vende-se exclusividade. Mas se há
muitos projetos ditos ‘exclusivos’, então eles deixam de ser. Tem um limite”,
diz.
Mazini lembra que esse tipo de
consumidor é bastante seletivo. São, em geral, famílias que já têm casa própria
e vivem bem. A compra de um novo imóvel significa uma elevação no seu padrão de
moradia, conforto e localização. Ou seja, não é compra por impulso ou
necessidade.
Por conta desse perfil, as
incorporadoras também têm investido mais em esforços comerciais — de
propaganda, a eventos e experiências — para atrair esse consumidor. A Cyrela,
por exemplo, lançou neste mês um residencial em Perdizes que será o mais alto
do bairro, com 42 andares e 150 metros. Ele também representa o maior
investimento em marketing da incorporadora em um único empreendimento.
Serão cerca de R$ 25 milhões
em campanhas, materiais e atividades, montante que corresponde a 5% do valor
geral de vendas de R$ 500 milhões. A divulgação incluiu até um evento para
corretores, clientes e parceiros comerciais com a reserva por um dia da
roda-gigante situada no Parque Cândido Portinari.
Estadão
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